Hak Prioritas dalam Hukum Pertanahan Indonesia

Pendahuluan

Hukum pertanahan Indonesia mengenal adanya hak prioritas dalam pemberian atau pemberian kembali hak atas tanah. Dalam perkembangan hukum pertanahan, hak prioritas merupakan hak istimewa yang memberikan prioritas untuk memperoleh atau kembali memperoleh hak atas tanah kepada (a) pihak yang menguasai secara fisik dan mengusahakan tanah atau (b) bekas pemegang hak atas tanah. Hak prioritas merupakan suatu perangkat hukum agraria yang penting dalam penataan penguasaan dan kepemilikan tanah.

Pengaturan mengenai hak prioritas tersebar di berbagai peraturan perundang-undangan, diantaranya:

1. Undang-Undang No. 1 Tahun 1958 tentang Penghapusan Tanah-Tanah Partikelir (“UU 1/1958”);
2. Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”);
3. Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (“PP 18/2021”);
4. Keputusan Presiden Republik Indonesia No. 32 Tahun 1979 tentang Pokok-Pokok Kebijaksanaan dalam Rangka Pemberian Hak Baru atas Tanah Asal Konversi Hak-Hak Barat (“Keppres 32/1979”);
5. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 3 Tahun 1979 tentang Ketentuan-Ketentuan Mengenai Permohonan dan Pemberian Hak Baru atas Tanah Asal Konversi Hak-Hak Barat (“Permendagri 3/1979”); dan
6. Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal (“Kepmen Agraria 6/1998”).

Pembahasan

Artikel ini membahas berbagai bentuk hak prioritas dalam hukum pertanahan Indonesia, baik hak prioritas yang pernah ada namun sudah berakhir eksistensinya maupun hak prioritas yang masih berlaku hingga saat ini.

A. Hak Prioritas yang Sudah Tidak Berlaku

Hak Prioritas Berdasarkan UU 1/1958 – Hak Prioritas atas Eks Tanah Partikelir

UU 1/1958 mengatur hak prioritas dalam penataan kembali penguasaan dan kepemilikan eks tanah partikelir yang dihapuskan. Tanah partikelir yang dihapus berdasarkan Pasal 3 UU 1/1958 berubah statusnya menjadi tanah negara.

Pasal 5 UU 1/1958 mengatur bahwa eks tanah partikelir dengan kategori tanah usaha diberikan kepada penduduk yang mempunyai hak usaha atas tanah itu dengan hak milik. Artinya, UU 1/1958 memberikan prioritas kepada pihak yang menguasai secara fisik dan mengusahakan eks tanah partikelir untuk memiliki tanah tersebut dengan hak milik.

Perlu dipahami bahwa makna menguasai tanah secara fisik adalah bertempat tinggal dan/atau melakukan kegiatan usaha atau mengusahakan tanah dimaksud (Ismail, 2024:112)

Hak prioritas untuk memperoleh hak milik atas tanah eks tanah partikelir tidak lagi berlaku mengingat saat ini eksistensi tanah partikelir sudah sepenuhnya hapus.

Hak Prioritas Berdasarkan Keppres 32/1979 dan Permendagri 3/1979 – Hak Prioritas atas Tanah Negara Eks Tanah Hak Hasil Konversi Hak Barat

Selanjutnya, Keppres 32/1979 dan Permendagri 3/1979 mengatur hak prioritas dalam konteks berakhirnya hak guna usaha (“HGU”), hak guna bangunan (“HGB”), dan hak pakai hasil konversi hak Barat per tanggal 24 September 1980. Setiap HGU, HGB, dan hak pakai hasil konversi hak Barat yang telah berakhir berubah statusnya menjadi tanah negara.

Dalam konteks penataan kembali penguasaan dan kepemilikan tanah negara eks tanah hak hasil konversi hak Barat, Keppres 32/1979 dan Permendagri 3/1979 memberikan prioritas untuk memperoleh hak baru atas tanah negara eks tanah hak hasil konversi hak Barat, melalui mekanisme permohonan hak baru kepada (a) bekas pemegang hak yang menguasai tanah secara fisik dan (b) pihak yang menguasai tanah secara fisik.

Hak prioritas untuk memperoleh HGB, HGU, dan hak pakai atas tanah negara eks tanah hak hasil konversi hak Barat sudah tidak lagi berlaku, mengingat Pasal 3 ayat (2) Permendagri 3/1979 memberikan batas waktu keberlakuan hak prioritas tersebut hanya hingga tanggal 24 September 1980 (per tanggal tersebut, tidak ada lagi hak atas tanah hasil konversi hak Barat).

B. Hak Prioritas yang Masih Berlaku

Hak Prioritas Berdasarkan Kepmen Agraria 6/1998 – Hak Prioritas Perolehan Hak Milik atas Tanah Rumah Tinggal

Selanjutnya, Kepmen Agraria 6/1998 memberikan hak prioritas kepada orang perseorangan warga negara Indonesia yang merupakan (a) pemegang tanah HGB atau Hak Pakai dan (b) bekas pemegang tanah HGB atau Hak Pakai dengan luas ≤ 600 m² yang digunakan untuk rumah tinggal, untuk memperoleh hak milik atas tanah tersebut.

Hak prioritas sebagaimana di atur dalam Kepmen Agraria 6/1998 merupakan hak prioritas khusus untuk memperoleh hak milik dari tanah rumah tinggal yang sebelumnya dikuasai melalui HGB atau Hak Pakai.

Hak Prioritas Berdasarkan PP 24/1997 – Hak Prioritas dalam Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali

PP 24/1997 pada prinsipnya mengatur tentang pokok-pokok pendaftaran tanah di Indonesia. Pasal 24 ayat (2) PP 24/1997 mengatur hak prioritas untuk memperoleh “pengakuan hak” dalam pendaftaran tanah untuk pertama kali bagi tanah hak lama yang bukti kepemilikan haknya tidak lengkap.

Pasal 24 ayat (1) PP 24/1997 mengatur bahwa untuk keperluan pendaftaran hak, pemohon pendaftaran hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama wajib membuktikan haknya atas bidang tanah tersebut dengan (a) bukti tertulis tentang kepemilikan tanah tersebut dan (b) keterangan saksi.

Dalam hal bukti kepemilikan sebagaimana tersebut sebelumnya tidak ada atau tidak lagi tersedia, Pasal 24 ayat (2) PP 24/1997 mengatur bahwa pembuktian hak dalam pendaftaran tanah untuk pertama kali didasarkan pada kenyataan penguasaan fisik bidang tanah bersangkutan selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahulunya, dengan syarat:

1. Penguasaan dilakukan dengan iktikad baik;
2. Penguasaan tersebut tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat, desa/kelurahan, atau pihak lainnya; dan
3. Dikuatkan kesaksian oleh orang yang dapat dipercaya.

Apabila seluruh syarat di atas terpenuhi, maka Kantor Pertanahan menerbitkan keputusan “pengakuan hak” untuk menjadi dasar perolehan sertipikat hak atas tanah.

Berdasarkan uraian di atas, disimpulkan bahwa Pasal 24 ayat (2) PP 24/1997 memberikan prioritas dalam pendaftaran hak bagi pihak yang menguasai tanah secara fisik selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut.

Hak Prioritas Berdasarkan PP 18/2021 – Hak Prioritas Perolehan Kembali Hak bagi Eks Pemegang HGB, HGU, dan Hak Pakai

PP 18/2021 mengatur hak prioritas bagi bekas pemegang hak atas tanah untuk mengajukan permohonan pemberian hak kembali atas tanah yang telah habis jangka waktu pemberian, perpanjangan, atau pembaruannya.

Pengaturannya tersebar di Pasal 22 (untuk HGU), Pasal 37 (untuk HGB), dan Pasal 52 (untuk Hak Pakai).

PP 18/2021 mengatur bahwa tanah HGU, HGB, dan Hak Pakai di atas tanah negara yang telah habis jangka waktu pemberian, perpanjangan, atau pembaruannya kembali menjadi tanah negara. Bagi tanah-tanah tersebut, maka penataan kembali penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikannya diberikan prioritas kepada bekas pemegang hak sepanjang tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan tujuan pemberian hak.

PP 18/2021 memberikan hak prioritas kepada bekas pemegang hak yang menguasai secara fisik dan mengusahakan tanah.

Kesimpulan

Berdasarkan uraian di atas, dapat disimpulkan bahwa hak prioritas merupakan salah satu perangkat dalam hukum pertanahan untuk mewujudkan penataan kembali penguasaan dan kepemilikan tanah secara adil dengan mempertimbangkan (a) penguasaan fisik dan pengusahaan tanah dan (b) status sebagai bekas pemegang hak atas tanah.

Hak prioritas tidak dapat dipahami sebagai hak yang secara otomatis melahirkan atau mengembalikan hak atas tanah. Pelaksanaannya tetap bergantung pada jenis tanah, jenis hak, persyaratan yang ditentukan peraturan perundang-undangan, serta mekanisme pemberian atau pendaftaran hak yang berlaku.

Dalam hukum pertanahan Indonesia, hak prioritas bukan merupakan satu rezim hak yang tunggal, melainkan konsep hukum yang tersebar dalam berbagai ketentuan peraturan pertanahan dengan karakteristik dan ruang lingkup yang berbeda. Hak prioritas pada dasarnya memberikan kedudukan yang diutamakan kepada pihak tertentu untuk memperoleh atau kembali memperoleh hak atas tanah, terutama berdasarkan (a) penguasaan fisik dan pengusahaan tanah dan (b) status sebagai bekas pemegang hak atas tanah.

Referensi:

1.    UU 1/1958

2.    PP 24/1997

3.    PP 18/2021

4.    Keppres 32/1979

5.    Permendagri 3/1979

6.    Kepmen Agraria 6/1998

7.    Ismail, Nurhasan. 2024. Hukum Pengurusan dan Pendaftaran Hak atas Tanah, Teori dan Praktik. Malang: Setara Press.